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五 一”东莞楼市人气回升 房企积极预热
来源:http://www.globalleatherweb.com 责任编辑:环亚娱乐 更新日期:2018-08-20 11:33

   “五.一”期间新品上市量小幅回升。限购加码新政出台已满一周年,限价实施逾半年,价格持稳,楼市逐渐摆脱“阴霾”走向明朗,房地产进入精确调控阶段。年初开发商对今年的楼市预期未明朗稍有观望情绪,4月中旬开始推货积极性逐步回升,五.一“期间客户上门量整体有所上升,新品入市(含旧盘和新盘)共计19个,同比去年小增2个,全市仅1个纯新盘亮相。

   年初呈轻度供不应求,积极消化库存支撑“五.一”房价坚挺。随着房地产市场降温,近4个月东莞楼市库存处于近一年高位水平,但由于年初新增供应偏紧,1-4月呈现轻度供不应求,库存被积极消化,整体供求依然维持平衡态势,房价总体平稳,表现坚挺。“五.一”期间楼盘促销活动跟往年相差不大,少部分项目清理尾货或针对少量滞销产品进行一口价促销。限购后临深片区去化速度大幅放缓,库存急升,一口价促销,五一特惠等方式促销力度较大。

   市场全面回归本土,新政利好刚需买家入市。“五.一”期间,市场推货以90-120平米的户型为主,迎合了当前政策“满足首套刚需,遏制投机炒房”的方向。特别是近期的公积金新政,先是住建局发文房企不得拒绝公积金贷款,再到公积金首套房最高贷款额度提高至120万乃广大刚需买家一大福音,届时将进一步提升“五一”购房者入市信心。从现场客户观察来看,多以首置或首改自住买家为主。从客户来源来看,基本以本地客户为主。

   五.一”楼盘现场以中小型暖场活动为主,大多为提升人气的各类亲子活动,较少见大型明显营销。题材新颖,如举办当下最火热的抖音视频现场拍摄并进行评奖、抖友闯关大挑战,各式刺激味蕾的美食节等,待推楼盘更是利用节点积极宣传造势,市区楼盘人气延续去年火爆热度。

   小批次推货依然为大部分项目的常态。一线品牌项目入市体量相对更大、更显信心。

   实际上去年市场热度更集中于主城区和水乡片区、特别是推售创新实用型产品的品牌项目。

   未来两月(5-6月)供应开闸放量,将迎来年内第一波供应峰值。今年未见楼市“小阳春”,但从周度成交走势来看,4月后供应呈现启步回升,新品预热楼盘数量多达34个,同比大增8成,创近6年最高,意味着5-6月将出现年内第一波供应峰值,由于政策预期维稳,兼多举措支持刚需购房,市场入市信心逐渐恢复,房企推货意愿将持续上升。

   传统“五一”节点,错峰入市趋于常态化 从趋势上看,房企集中于“五一”期间推货的意愿并不强,原因有,一、毕竟每年“五 一”仅是比周末多一天假期,错峰推货对去化影响不大;二、顾虑置业者利用小长假短途出游,提前于4月底入市能把握更多机会,同时快销快签为月底冲业绩;三、预售证获取时间、工程进度难以把控,不少房企集中于节后推货。

   新推盘量:今年“五一”主城区总体推盘量同比去年同期增2个,新开盘有4个项目,主要位于东城区和莞城区,南城区清一色主打办公和商业公寓产品,区域暂无住宅项目,东城区后续货量居高将长期保持活跃;主城区五一期间推售均为旧盘,暂无纯新盘入市

   供应产品:随着供应偏紧,城区刚需洋房和商业公寓逐渐成为两大成交主流,洋房以 100-120户型、公寓35-50产品去化最佳,不少公寓项目启动联动效果显著。

   楼盘活动:大型活动较少,项目多以中小型暖场预热为主,特别是顺卖项目现场为积蓄更多人气而举办各式热门游戏、互动等,如针对现场拍摄抖音视频进行评奖、举办五一音乐节、变形金刚展等等,现场人气火爆,今年五一期间主城区楼盘人气延续去年同期热度。

   折扣优惠: 今年主城区整体折扣幅度与去年优惠力度相当,折扣常规折扣和认筹优惠,涨幅维持5%以内。

   成交价格:主城区整体均价高企,成交价呈现小幅上涨之势,但无大肆鼓吹涨价现象,整体价格较为平稳。

   “五一”期间城区主要在售楼盘25个(含写字楼、商业公寓等),1个项目处于开盘前蓄客阶段,预计4个品牌项目推新,五一期间整体推盘量同比小幅上升。

   南城住宅供应严重断档,在售产品均为写字楼、商务公寓,后续南城区寰宇汇景中心和天安数码城仍有大体量办公产品入市,南城当前及潜在住宅供应严重不足;

   东城潜在新盘众多,五一期间东城区1个旧盘加推,为万科皇马郦宫。东城未来1-2年住宅潜在供应量庞大,4个潜力盘来自光大地产,中海项目已经报建;

   莞城区主售公寓,莞城五一期间将有卓越中寰保持小步快跑节奏,推售公寓,纯新盘丰华珑远翠珑湾积极预热将于下半年入市;

   万江区楼市热度提升,共5盘在售,有2个楼盘五一加推,其中金地风华首次推售洋房产品。

   推盘量:水乡片区五一期间市场整体以顺卖为主,但依然不乏新盘上市,包括5月1日全新上市的新壹城华府以及后续6-7月即将上市的碧桂园古梅荟,另外旧富盈天悦公寓产品也将在5月推出;与去年对年,今年五一比去年五一推盘数有所减少,待推项目(含新盘)较多,有6个,其中4个为全新新盘;

   户型:水乡片区五一期间加推产品以洋房为主,公寓较少,户型以刚需或首改三房为主,主力面积段在100-140之间;

   活动:新盘主要以开放销售中心、板房、认筹为主,顺卖楼盘以亲子活动、DIY暖场活动为主;

   价格优惠:优惠幅度不大,一般以现场常规折扣为主,如99折,98折等,另外部分项目举行抢房活动,优惠幅度接近10个点;整体而言,水乡片区得到规划倾斜利好,价格处于稳中有涨的趋势,后劲十足;

   水乡片区五一期间加推项目只来自道新壹城华府,该项目首次开盘,推出洋房,另外麻涌富盈天悦5月加推公寓,碧桂园古梅荟五一期间依然以预热为主,其开盘时间预计在6-7月;

   望牛墩和洪梅整体以顺卖为主,五一期间没有加推项目,但后续有待上市项目,望牛墩海德骏园新品5月1日启动认筹,洪梅鸿盈城汇中央4月29日开放销售中心和板房,处于储备客户,预热阶段;

   中堂镇目前多个在售项目处于尾盘清货阶段,只有华建骏景园一个新盘待上市,目前开盘时间未定;

   推盘量:五一期间莞北期间推盘量较去年要多,主要以旧盘加推为主,另外莞北片区后市中多个新盘待售,预热项目多达7个,茶山、石碣、石排均有新盘待上市;

   户型:莞北片区新推户型以刚需为主,集中在120以下,如嘉华星际湾和新鸿基珑汇新推户型为66-972-3房,另外6月即将入市的德盛尚峰将推出250商墅产品,也是茶山镇首次出现的全新产品;

   活动:五一期间活动主打暖场形式,蓄客为主,多个项目基本亲子活动及DIY暖场活动,部分清盘项目进行团购活动,吸引客户;

   价格优惠:自调控政策升级以来,莞北片整体价格较为稳定,过去一整年,部分地王项目也逐步入市,但由于受到限签影响,折扣不大的情况下,成交受阻,而五一期间,大多项目以常规折扣为主,部分项目也举办团购活动,刺激成交;

   莞北片区紧邻东城区,加上R2地铁线开通后,茶山、石龙镇楼市发展迅速,在市区房价较高的情况下,莞北片区相对较低的房价可谓承接了市区一大部分外溢客户;

   五一期间,莞北片区整体上以顺卖为主,但加推项目也不少,今年加推项目3个,去年同期仅仅只有1个,后市新盘也明显比过去的多,高、石碣、茶山均有新盘待上市;

   高镇多年以来,项目较少,在梨川大桥开通规划以来,吸引了不少开发商,包括万科地产,而高万科项目也处于在建阶段;石碣镇与东城区一桥之隔,其客户有2-3成来自东城,目前石碣热点项目非阳光城项目莫属,阳光城愉景湾5月2日开放销售中心,开始预热;茶山镇待推项目加多,其中包括鲁能公馆和德盛尚峰2新盘;

   新推盘量:“五一”期间东北片区只有1个旧盘加推,整体看推盘数量与上一年基本一致,但五一期间仍有2个楼盘预热,预计会在年内陆续入市,分别有常平的桃园艺境和即将开盘的中联创戛纳湾;

   成交情况:“五一”期间东北片区桥头成交数量较多,加推项目表现突出;

   产品情况:“五一”期间楼市供应的洋房以约95一130三房四房户型为主;

   楼盘活动:五一期间多以小型暖场活动为主,例如美食、亲子游戏等。

   价格情况:东北片区“五一”期间多数楼盘价格维持稳定,均价小幅上涨。

   “五一”期间主要以顺卖为主,而加推&新品入市则明显较少,与上年基本一致;“五一黄金周”的主要营销节点力度逐步减弱,加上去年受限购、价格备案、限价等政策持续影响,开发商推货节奏也受到影响。

   五一期间楼盘预热主要集中在桥头镇,常平镇,分别为中联创戛纳湾,桃源艺境等项目,预计会在5、6月陆续推出。

   而下半年预计将会有常平,桥头等区域多个新盘入市,为常平九里、碧桂园旗山玖珑湾,中联创戛纳湾等项目,其中常平九里预计6月展厅开放,而中联创戛纳湾复式墅寓则即将面世。

   新推盘量:今年“五一”滨海片区总体推盘量较去年小增2个,新开盘有4个,位于沙田和虎门,均为旧盘推新,暂无纯新盘入市;虎门镇后续货量居高保持片区最热。去年主打深圳客的区域大幅趋冷,随着滨海湾新区规划利好频传,开工节奏加快,滨海片区热度小幅回升,虽未见“五一”扎推释放,但5-6月即将有5盘入市,根据工程节点入市渐成常态。

   供应产品:“五一” 期间片区以推售洋房为绝对主流,以 80-120刚需户型供应最集中。上海方言品牌策划出席淘战友分享会分享经典案例

   楼盘活动:大型活动较少,项目多以中小型暖场预热为主,如五一活动举办少儿文艺表演、各式美食节等。另外,不乏有部分项目清理前批次尾货或针对少量滞销低层产品进行一口价促销,各类亲子活动现场人气较为火爆,今年五一期间滨海片区整体人气较去年高涨。

   折扣优惠: 今年滨海片区整体折扣幅度寻常,多为常规折扣、认筹优惠和开盘折扣等,个别一口价单位让利幅度在10%上下。

   成交价格:受益于滨海新区规划利好,滨海片区楼盘整体价格走势趋稳,虎门部分热点项目价格小幅上涨。

   2018年“五一”期间滨海片区楼盘开盘/加推项目为4个,同比去年小增2个;

   长安供应断档小幅改善 随着长安碧桂园售罄,长安目前有鼎峰悦境在售,另有莲花四季大厦和正中峰湾两新盘正在施工,但趋势上依然无法阻挡该区域需求持续向流出;

   限购后沙田镇热度小幅回升 去年沙田镇市场表现沉寂,今年年初陆续有多个旧盘推新提升热度,如御海蓝岸臻品5.1加推、天琴湾和碧桂园狮子洋预计6月入市(碧桂园收购海裕华府全身升级,样板房即将开放)

   虎门保持片区最热 虎门当前在售项目不少,其中由于湖山雅居和冠科泊樾湾新品已错峰入市,五一期间有万科云城加推最后一批和冠科泊樾湾4月开盘后再次加推,虎门君悦东方由于手续问题将于5月中下旬加推,潜在住宅项目不少,共计5个,万科城市之光预计7月入市。

   东南临深片区包含5个区域,目前在售、待售项目约34个,今年“五一”期间加推或者开盘楼盘共约3个,其中加推项目为星河时代,中泰峰境,卓越蔚蓝岸;

   受限购等政策不断持续影响,对外来客可谓大大打击,特别是对深圳客依赖性较强的临深东,深客退潮明显,成交减淡;

   目前东南临深片区新盘不多,为黄江的北大资源公馆1898,还有清溪的新世纪中和园,项目仍处于建设阶段。

   户型:户型仍以90-120平米刚需为主,另有小部分140-160大户型;

   活动:五一期间,多个楼盘以美食,单车,游戏等活动聚集人气,以暖场为主;

   优惠:绝大多数项目处于顺卖状态,优惠幅度最低有93折;

   推盘量:松湖片区推盘量明显地比去年要少,今年五一期间松湖片区加推项目只

  有3个,均是旧盘加推项目,去年加推项目主要集中在大岭山,而今年加推项目分布在大朗、寮步和东坑,其加推均为少量加推,顺卖为主,预热项目较多,有9个,除了松山湖后市中没有项目外,各区域后市均有待上市项目;

   户型:松湖片区靠近松山湖,环境优越,多项目以大户型为主,如星城翠珑湾、松湖碧桂园天砖、松湖悦府等均有120以上大户型产品,而在五一期间加推项目中,仍然以刚需和首改户型为主,均在140以下,主要来自天麟天瑞和丰泰天禧;

   活动:松湖片区多个项目进行预热,板房、销售中心开放,并以各类DIY活动和亲子活动暖场,吸引客户;

   价格优惠:在售项目折扣优惠较少,优惠幅度较大的主要集中在新盘和认筹项目,如“2万抵8万”“98折或99折”等;

   松湖片区整体在售项目较多,五一期间加推项目不多,仅仅只有3个,整体以顺卖为主,后市多个新盘待上市;

   松山湖在售项目仅仅只有2个,受不再供应商住地影响,后市中松山湖也没有商住商住项目上市;

   寮步、大岭山、大朗靠近松山湖,其价格也上涨较快,3区域在售项目较多,寮步预热项目较多,时富城东世家,家和时代花园、万科东新翡翠松湖均将在5月上市;

   东坑镇是松湖片区中价格洼地区域,目前热销项目丰泰天禧五一期间也有加推动作,另外新盘万科金域广场也将在5月推出,产品以公寓为主;

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